黄海峰教授，北大汇丰商学院院长助理、绿色经济研究中心主任，德国柏林洪堡大学博士

　　尊敬的各位领导、与会嘉宾：

　　你们好！

　　我非常高兴能够参加本次“绿色金融对房地产业发展的机遇论坛”。在第46个“世界环境日“到来的今天，国内外专家齐聚北大汇丰商学院教学楼，共同探讨中国房地产业的绿色管理，这对房地产业的绿色转型具有重要的意义。海闻院长代表学院接受美国绿色建筑委员会颁发的能源与环境涉及先锋评级（LEED）认证书，这是对我院绿色管理工作的重要鼓励。

　　中国房地产业的绿色管理涉及到房地产绿色管理的重要性、绿色建筑和绿色管理、绿色管理措施三个方面的重点。

　　第一，房地产绿色管理的重要性。

　　环境问题一直以来是世界各国普遍关注的焦点。全球变暖、能源匮乏、大气污染、人口膨胀和物种灭绝时时刻刻威胁着人类的生存环境。所以环境问题实际上是一个城市发展，特别是房地产产业发展中应该关注的问题。而房地产业在耗能方面占了一个城市总耗能的40%以上，房地产产业的绿色化，关系到气候、能源、环境乃至整个人类的生存。世界银行预计，到2030年前要实现节能减排的目标，70%的潜力在建筑方面。

　　中国现在已经成为第二大的能源消费国和第一大的碳排放国，如果我们根据整个国际的能耗环境指标来测算，中国二氧化碳排放量现在已经远远高于其他的发达国家。当前，有几个难题困扰着中国的经济发展。

　　（1）资源总量和人均量的严重不足。在矿产资源、能源资源方面尤为突出，我国石油储量仅占世界1.8％、天然气占0.7％、铁矿石不足9％、铜矿不足5％、铝土矿不足2％，而人均耕地、草地、水资源等就更不及世界平均水平。

　　（2）资源消耗增长速度惊人。几年以前，我国水泥消费就达到有8亿吨以上，约占世界的50％以上，电力消费居世界第二位，仅低于美国，随着地产行业的发展，资源使用量还将呈现增长态势。

　　（3）对外资源依赖度还将升高。特别是石油及煤炭，使经济呈现出棕色经济的特征。而资源重复利用率低、生态环境状况不容乐观、资源利用效率整体偏低都是不容忽视的另外三个难题。

　　要解决以上问题就必定要从战略层面上来宏观规划。一方面，资源消耗增长过快；第二是资源利用效率过低，第三是资源再生率不高。因此，发挥区域资源价值和绿色发展创意将成为商业地产的新热点。最大限度地节约资源(节能、节地、节水、节材)、保护环境和减少污染的绿色建筑，正在成为商业地产的新亮点。

 　　第二，绿色建筑和绿色管理。

　　绿色建筑必然离不开绿色管理，绿色管理一词来自英文“Green Management”，起源于 20 世纪 60 年代西方国家兴起的环境社会运动，于 20 世纪 80 年代得到学术界和企业界的关注。企业绿色管理作为现代管理理论中的全新理念，于 1990 年由德国Hopfenbeck 在《绿色管理革命》一书中提出。

　　基于生命周期理论提出的房地产业绿色管理，将该产业整个生命周期划分为规划设计阶段、施工、运营与维护和拆毁阶段，其中规划设计与施工是主要阶段，具体措施着眼于减少能源和资源的浪费、防止物理环境污染和避免对人文环境的破坏。房地产绿色产品具有几个方面，包含提高产品质量、市场调查、设计规划、品牌建造、小区节能和垃圾分类等。目前，传统房地产企业存在的问题：能源问题、资源问题、环境问题和人的身心健康问题，只有绿色管理是房地产企业实现各方利益最大化的唯一途径。实现绿色管理的行动包括树立绿色理念、收集绿色信息、开发绿色产品和争取绿色标志。

　　由此可见，房地产企业实施绿色管理，以解决能源、资源、环境问题为出发点，以实现经济、社会和生态的共赢为目标，涉及从产品的采购、施工、营销和物业管理各个阶段，需要外部合作伙伴、内部高层至普通员工、相关职能部门的共同合作才能真正实现。

　　针对房地产耗能现状，中国房地产业的绿色管理，基于绿色的供应链理论、循环经济理论、生命周期理论、物质流管理理论，针对经济发展方式中呈现出的物质化、减物质化、非物质化特征，逐渐将棕色经济向绿色经济和金色经济转型，通过业绩导向，效率导向，价值导向来实现绿色发展、循环发展、低碳发展的三大理念，这将是中国房地产绿色管理的发展路径。

　　利用物质流的管理理论，研究房地产绿色管理，主要基于投入产出分析，从不同的角度探讨房地产项目管理的资源利用效率,考虑物质的进入和输出，对房地产的生命周期进行评价，减少物质消耗，合理利用废弃物，从而达到绿色管理中的节能降耗。

　　在房地产管理中，提及到可持续发展的理论、生态经济理论、循环经济理论，我们通过关注经济发展模式，不断从物质化的发展模式，转型到减物质化的发展模式，房地产绿色管理的水平取决于物质化到减物质化的发展程度。

　　从三化经济发展模式来看，我们过去三十多年的经济发展应为棕色经济，依赖于资源的消耗，比方说对煤炭和石油的依赖，今天我们强调绿色经济，就是指人们在经济活动中，用尽可能减少资源消耗和降低环境代价，强调了资源效率的提升，通过实现对自然资源的循环利用，实现经济、环境和社会效益相统一。

　　有人会问，是我们下一步的经济模式是什么？有人预测未来更多依赖于太阳能，称之为金色经济。从棕色经济向绿色经济再到金色经济发展标志着社会的可持续发展进程。棕色经济是对资源更多地消耗，绿色经济通过减物质化的思想，减少对资源消耗的依赖，通过能源效率提升的低碳经济和资源循环重复使用的循环经济加以实现。北京大学汇丰商学院获得这个奖，标志着该大楼的环境优化和能耗减少达到了国际标准，实现了教学人文环境和教学管理设施的软硬配套有机结合，成为国内的绿色建筑标杆，对于我们从事绿色经济研究的学院研究中心，是一种极大的鼓励。从绿色供应链的角度来分析，房地产业应该实现业绩导向、效率导向、价值导向，使得房地产业中每一个环节实现零污染。

　　什么是房地产的绿色管理呢？房地产的绿色管理要考虑社会、环境和经济方面。从环境方面，要建立完善的环境管理、资源利用、废物处理、安全生产污染防范的体系。有了这五个体系以后，我们将对经济方面和社会方面产生作用。此外，在与产品供应商签订环保战略协议，聘请专业性的管理公司，减少供应链各个环节的环境风险。

　　谈及房地产的绿色管理，我们必须涉及到 “绿色建筑”。绿色建筑有三个要素，保护环境，减少污染，节约资源和能源。建筑与人的生活密切，“安居”才能“乐业”，绿色建筑就是创造的是一个健康、安全、实用、经济的“安居”空间。 国际上通常提到了绿色建筑或被动屋，尤其是意大利米兰的绿色森林建筑，它所形成的封闭化绿色建筑的管理系统。从远处看，由植物环绕的建筑，极大减少了空气中粉尘对人的危害影响。此外，德国的被动屋也是值得称。被动屋最早在1991年建成于德国的黑森州，是一种被动式低能耗绿色建筑。经过特殊设计，被动屋的室内取暖不需要主动从电网输入电力，而主要依赖“被动源”供暖，如太阳光、家用电器的散热、地热及人体散发的体温等。正常运作时，只靠人体和室内电器余热，就能保持室温25摄氏度左右，大幅降低冬季采暖与夏季制冷的能耗。目前，绿色建筑技术的革命，其包含节能照明系统，中水回用系统，地源热泵系统等，将绿色环保可持续理念注入了建筑设计中，成为房地产绿色管理开辟了广阔的发展空间，绿色建筑在建筑本身的生命寿命周期内，努力为人类提供一个全系统的健康、实用的、高效的使用空间。

　　第三，绿色管理主要措施。

　　在中国，已经有很多地标性建筑都运用了绿色理念，深圳作为低碳城市，有一些建筑体已经按照德国的被动屋方式进行实施。德国总理默克尔访华促进了中德双方建立了被动屋中国技术中心，正在制订适合中国气候条件的被动屋技术标准。从源头来设计绿色，从施工中体现绿色，这便要求我们要进行绿色管理。

　　房地产的绿色设计有一些要点，比如屋顶的绿化、围护结构节能优化、室内健康技术的运用、空调与通风技术的运用、能源再生电梯、太阳光电如何运用等等，都是构成绿色房地产管理的要素。以节水为例，在设计阶段便可运用绿色理念实现雨水及废水的再次使用，以及污水的采集、过滤，整个房子的建筑体系都要考虑的。

　　绿色施工管理中又包含哪些内容呢？包含施工管理、环境保护、节材与材料资源利用、节水与水资源利用、节能与能源利用、节地与施工用地维护。绿色设计、绿色施工和监管构成了房地产绿色的管理体系，有两个绿色管理措施供我们参考：

　　第一，在房地产绿色管理中，在门禁卡中，增设积分卡功能，将每个家庭或个人的能耗、水耗进行动态管理，激励节能节水的住户，从而减少社区本身的能源消耗；

　　第二，物业管理中间应该设定新的职业，例如绿色工程师和节能师，专门为用户提供绿色管理指导。

　　基于中国房地产业的发展，国家制定了一些绿色物业管理方面的规定，例如《深圳市绿色物业管理导则(试行)之实施管理》和《北京市绿色物业管理导则之总则》，绿色物业管理应该实施的措施有：建立健全物业管理区域内的水、电、气、暖等能源的计量体系，包括能源的管理制度以及奖惩制度，编制能源的消耗计划，分解能耗的指标等等。

　　房地产绿色管理，从绿色设计、绿色采购、绿色装修到绿色营销是一个体系，一个房地产项目是否有这个体系，代表该项目是否具有绿色管理；如果一个社区的垃圾没有分类的话，表明这个社区还没有达到绿色文明程度。总之，绿色物业管理的国际标准，要达到几个“化”。第一个是绿色物业管理服务的规范化，第二是绿色社区废弃分类标准化，第三是绿色物业功能耗水的可量化，第四是社区物质流管理的效益化，第五是社区环境教育式的社会化，第六是社区配套性技术的体系化，第七个方面是社区的监管与保障的制度化。有了这七个“化”，我相信房地产业的绿色管理方可实施。

　　综上所述，当今的每位居民，我们都有“房产梦”，安居才有乐业，只有房地产实施了绿色管理，才能使得我们能够实现宜居之梦。什么是中国的宜居梦？就是通过房地产的绿色管理，保证居住者的生活幸福、舒适，生命财产安全。今天有很多来自于房地产业的同行们，希望你们成为绿色管理的领跑者，房地产绿色管理应该成为一种行业的标杆。总之，房地产呈现出两个重要的转变：

　　第一，房地产将实现“逐利经济”向“幸福经济”的转型，不仅仅将追求利益作为单一目标，要为民众创造出一种具有幸福感、可宜居的产品；

　　第二，房地产将从“排他”转变为“利他”，实现绿色健康发展，为居住者提供一流的绿色管理成果，共同建设安全、宜居、环境优美的文明社区。

　　爱因斯坦先生曾说过，如果人类想要生存，需要一种新的思考方式。十年以前因为海闻院长有这样的创新思考，才创造了北京大学汇丰商学院以及英国校区这样的国际化教学环境，今天我们也要有新的思考方式，培养更多具有绿色管理思想的商业领袖，创造中国房地产绿色管理的未来。

 　（编辑：郭倩）